İhtiyaç nedeniyle tahliye ve sair özel tahliye sebepleri ise icra takibi yoluyla değil dava yoluyla kullanılmalıdır. Bu kanuni düzenleme, Adi ve Hasılat Kiraları için yapılan icra takibini kapsar ve pratikte Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri olarak bilinir. Bu takip sürecinde, alacaklının kira sözleşmesine dayanarak tahliye talebinde bulunması gerekir. Tahliye isteğinin belirtilmemesi, tahliyenin yapılamayacağı anlamına gelir. Borçluya ödeme emri tebliği sonrasında, kiracının kira ilişkisine veya diğer sebeplere dayalı olarak itiraz etme hakkı vardır. İtiraz durumunda takip işlemi durur.
Alacaklının itirazı kaldırarak takibe ve tahliyeye devam etmesi için İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açması gerekir. Bu davanın açılacağı mahkeme, icra takibinin yapıldığı icra müdürlüğünün bulunduğu İcra Mahkemesidir. Tahliye davasının açılma süresi, borçlunun ödeme süresinin bitiminden itibaren altı aydır.
Kiralayanın, ödeme yapmayan kiracıya gönderdiği Ödeme Emri’ne kiracının itiraz süresi, genel olarak yedi gün, altı aydan kısa süreli kira sözleşmeleri için ise üç gündür. İtiraz edilmemesi ve belirtilen süre içinde kira borcunun ödenmemesi durumunda, İcra Hukuk Mahkemesi’nde doğrudan Tahliye Davası açılarak tahliye işlemi yapılabilir. Kiracının kira sözleşmesine itiraz etmemesi ancak diğer sebeplerle itiraz etmesi durumunda İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılabilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, kiralayan icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Kiracının tahliyesi için ise iki ayrı ihtar çekip, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Kira alacağı ve tahliyenin aynı anda ele alınması, süreci hem hızlandırır hem de maliyeti düşürür. Bu nedenle, İcra ve İflas Kanunu, kira alacağı ve tahliye talebinin birlikte yapılmasını sağlayan Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri prosedürünü içerir.
Adi Kiralara ve Hasılat Kiralarına İlişkin Ödeme Emri’nin geçerli olması için, tarafların bilgilerinin, ödeme yapılacak süre ve yerin, itirazın nasıl ve ne zaman yapılacağının belirtilmesi gerekir. Ayrıca, borçlunun kira sözleşmesini açıkça reddetme imkanı ve itiraz etmemesi durumunda icra mahkemesinden tahliye talep edilebileceği belirtilmelidir. Bu koşulların sağlanmaması, ödeme emrinin usulsüz olduğu anlamına gelir ve şikayet yoluyla iptal edilebilir.
Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Davası
Kiracının ödeme emrine belirtilen süre içinde itiraz etmemesi ve ödeme yapmaması durumunda, takip kesinleşir. Alacaklı, kira alacağı için haciz talep edebilir. İtiraz edilmemesi ve ödeme yapılmaması durumunda, alacaklı İcra Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açabilir. Bu aşamada, kiracı kira sözleşmesinin varlığını ve kiracılık ilişkisini inkar edemez.
Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmesi Halinde Tahliye Davası
Kiracının ödeme emrine dayanak kira sözleşmesini reddetmesi durumunda, alacaklı yalnızca resmi bir kira sözleşmesi sunarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Alacaklı, sözlü veya adi yazılı bir kira sözleşmesine dayanıyorsa, İcra Hukuk Mahkemesi’nde değil, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.
İcra Takibine İtiraz Edilmesi Halinde Tahliye Davası
Kiracının kira sözleşmesine itiraz etmemesi, sözleşmenin kabul edildiği anlamına gelir. Ancak, kiracı kira sözleşmesi dışındaki konularda itirazını sürdürebilir. İtirazın İcra Hukuk Mahkemesi’nde kaldırılabilmesi için gerekli belgelerle desteklenmesi gerekir.
Tahliye Kararının İcrası
İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için, kararın kesinleşmesi gerekmez. Ancak, tahliye işleminin yapılabilmesi için belirli şartların sağlanması şarttır.
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası için yetkili olan mahkeme, icra takibinin gerçekleştirildiği icra müdürlüğünün bulunduğu alandaki İcra Mahkemesidir. Bu mahkeme, söz konusu dava türleri için görevli ve yetkili kılınmıştır.
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı
İcra Mahkemesi'nde açılacak tahliye davası için belirlenen süre, borçluya yönelik ödeme süresinin sona ermesinden itibaren altı aydır. Bu, alacaklının, belirtilen 30 veya 60 günlük ödeme süresinin bitiminden sonra altı aylık bir zaman dilimi içerisinde davayı açması gerektiği anlamına gelir. Bu süre zarfında dava açılmazsa, alacaklı icra takibi yoluyla elde edebileceği tahliye hakkını kaybeder.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiralananın tahliyesi hem dava yoluyla hem de tahliye talepli icra takibiyle mümkündür. Her iki yöntem de kiracının tahliye edilmesini sağlar, ancak süreçler ve gereklilikler farklılık gösterir.
Kiracının İflas Etmesi Halinde Tahliye İstenebilir mi?
Evet, kiracının iflası durumunda, kiraya veren, kiracıya veya iflas masasına kira bedellerinin güvencesi için yazılı talepte bulunabilir. Uygun bir süre içinde gerekli güvencenin sağlanmaması durumunda, kiraya veren tahliye işlemi başlatabilir.
Kiraya Veren İcra Marifetiyle Sadece Ödenmeyen Kira Alacaklarını İsteyebilir mi?
Evet, kiraya veren ilamsız icra takibini, yalnızca geriye dönük kira alacaklarını tahsil etmek amacıyla başlatabilir. Bu durumda tahliye talebi olmadığı için sadece ödenmemiş kira alacaklarının tahsili söz konusu olur.
Kiracının Tahliyeden Önce Ne Kadar Ödeme Süresi Vardır?
Tahliye talepli icra takibinde, ödeme emrinin borçluya tebliği sonrasında borçlunun 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Kiracının tahliye işlemi için 30 günlük bir süre bulunur. Bu süre içinde kira borcunun tamamının ödenmemesi halinde, tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Kiracı, Sözleşmeye İtiraz Ederse Kiraya Veren Ne Yapmalıdır?
Kiracının kira sözleşmesine itiraz etmesi ve takibi durdurması halinde, kiraya veren icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmalıdır. Alacaklı, bu davada noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış yazılı kira sözleşmesini sunarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Gerekli belgelere sahip olmayan alacaklı, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira alacağı ve tahliye talebiyle dava açabilir.
Borçlu Kira Sözleşmesine İtiraz Etmezse Ne Olur?
Borçlu kira sözleşmesine itiraz etmezse, bu durum kira sözleşmesinin kabul edildiği anlamına gelir. İcra hukuk mahkemesi, borçlunun kira sözleşmesine itiraz etmediği durumlarda sözleşmeyi incelemez ve tahliye işlemine devam eder.
Tahliye Talepli İcra Takibi, Dava Yoluyla Tahliyeye Göre Daha Hızlı Bir Yol Mudur?
Evet, tahliye talepli icra takibi genellikle dava yoluna göre daha hızlı sonuçlanır. Ancak, her bir olayın özgün koşulları sürecin süresini etkileyebilir, bu nedenle genellemeler her duruma uymayabilir.
