ARGE Gayrimenkul Değerleme’nin “Değerleme 2.0” olarak tanımladığı yaklaşım da uzman değerlendirmesini veri ve teknolojiyle bir arada ele alıyor. Bununla birlikte dijital sistemlerden elde edilen çıktı, tek başına bir taşınmazın piyasa değerini belirlemeye yetmiyor.
Konut, iş yeri, arsa ve sanayi tesisi gibi farklı taşınmazlarda ihtiyaç duyulan veri ve değerleme yöntemi değişiyor. Bir raporun kullanılacağı amaç da incelemenin kapsamını belirliyor. Bu nedenle dijitalleşme, bütün taşınmazlar için aynı hesaplamanın yapılması anlamına gelmiyor; toplanan bilgilerin izlenmesi, karşılaştırılması ve kontrol edilmesini destekleyen bir araç olarak önem taşıyor.
Belge ve saha verileri dijital ortamda bir araya geliyor
ARGE Gayrimenkul Değerleme, Değerleme 2.0 yaklaşımını sektör deneyiminin veri ve teknolojiyle desteklenmesi üzerinden ele alıyor. Operasyonlarında kullanılan, Creative Solution tarafından geliştirilen yerli ve millî SADES altyapısı; belge analizi, saha verilerinin toplanması ve rapor kontrolü gibi aşamalara destek sağlıyor. Bu kullanım, farklı kaynaklardan gelen bilgilerin çalışma sürecinde birlikte yönetilmesini mümkün kılıyor.
ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, dijital bir çıktının oluşmasının mesleki değerlendirmenin tamamlandığı anlamına gelmediğine dikkat çekiyor. Yerel piyasanın yorumlanması, taşınmazın kendine özgü koşullarının anlaşılması ve verilerin uygunluğunun değerlendirilmesi uzmanlık gerektiriyor. ARGE’nin kamuya açık anlatımında da teknoloji, değerleme uzmanlığının yerine geçen bir karar mekanizması olarak değil, uzmanlığı destekleyen bir araç olarak konumlandırılıyor. Verinin toplanması ile bu veriden değer sonucuna ulaşılması farklı aşamalar olarak ele alınıyor.
İlan fiyatı, satış bedeli ve piyasa değeri ayrışabiliyor
Piyasada talep edilen fiyat, gerçekleşen işlem bedeli ve uzman tarafından belirlenen değer birbirinden ayrılıyor. Satıcı fiyatını kendi beklentilerine göre belirleyebiliyor; işlem bedeli ise alıcı ile satıcının anlaştığı koşulları yansıtıyor. Değerleme çalışması, belirlenen değer esasına ve tarihe göre mevcut bilgileri analiz ediyor. Bu üç rakam benzer olabileceği gibi farklılık da gösterebilir. Bu farklılık ise bir hata olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır.
Örneğin hızlı satış ihtiyacı olan bir mal sahibinin kabul ettiği bedel, benzer taşınmazların olağan pazarlama koşullarını yansıtmayabiliyor. Tersine, alıcı için özel bir kullanım avantajı sağlayan komşu parselin bedeli, başka alıcıların ödemeye hazır olacağı tutardan ayrışabiliyor. İşlemin hangi koşullarda gerçekleştiğinin bilinmesi, rakamın başka bir taşınmaz için karşılaştırma verisi olarak kullanılmasında belirleyici oluyor.
Farklı taşınmazlarda farklı yöntemler kullanılabilir.
Değerleme alanında piyasa karşılaştırmaları, gelir ve maliyet yaklaşımları farklı ihtiyaçlara yanıt veriyor. Yeterli karşılaştırma verisi bulunan bir taşınmazda benzer işlemler incelenebilirken, gelir üreten bir varlıkta kazanç yapısı ayrıca önem kazanıyor. Maliyet odaklı değerlendirmelerde ise yapının yeniden oluşturulmasıyla ilgili hesaplar ve mevcut durumuna ilişkin unsurlar dikkate alınıyor. Yöntem seçimi, taşınmazın özelliğine ve verinin elverişliliğine bağlı oluyor.
Birden fazla yaklaşımın kullanıldığı çalışmalarda sonuçların neden birbirinden farklılaştığının açıklanması gerekiyor. Yalnızca rakamların ortalamasını almak, bu farklılığın nedenini ortadan kaldırmıyor. Bir yaklaşımda kullanılan verinin daha güncel veya daha karşılaştırılabilir olması, kullanılan değerleme yönteminin ağırlığını etkileyebiliyor. Raporun okunabilirliği de burada ortaya çıkıyor: Okuyucu, hangi bilgiye neden daha fazla önem verildiğini takip edebiliyor.
Dijital verinin sahadaki karşılığı kontrol ediliyor
Taşınmazın adresi, alanı, mimari planı ve fiziksel özellikleri açısından bakıldığında belgelerde görülen durum ile yerinde incelemede gözlenen durum farklılıklar gösterebiliyor. Saha çalışmaları da bu farklılıkların anlaşılmasına yardımcı oluyor. Veri toplamak kadar hangi bilginin güncel, hangi bilginin eksik veya doğrulanmaya muhtaç olduğunu belirlemek de çalışmanın bir parçasını oluşturuyor.
Örneğin aynı taşınmaz için farklı tarihlerde kaydedilen alan bilgilerinin bulunması, doğrudan son kayıt üzerinden karar verilmesini yeterli kılmayabiliyor. Farkın ölçüm yönteminden mi, kullanım değişikliğinden mi yoksa belge içeriğinden mi kaynaklandığının araştırılması gerekiyor. Kaynağı ve tarihi izlenebilen kayıtlar, incelemenin başka bir uzman tarafından kontrol edilmesini de kolaylaştırıyor.
Rapordaki tarih ve varsayımlar sonucu değiştiriyor
Bir rapor, taşınmazın her dönemde geçerli olacak değişmez değerini ortaya koymuyor. Değerleme tarihinden sonra çevrede oluşan yeni arz, kullanım koşullarındaki farklılaşma veya taşınmazın kendi durumundaki değişiklikler yeni analiz ihtiyacı doğurabiliyor. Eski bir rapordaki değer ile güncel bir teklif karşılaştırılırken, aradaki zamanın ve koşulların hesaba katılması gerekiyor. Raporun hangi tarihte düzenlendiği kadar değerin hangi tarih için belirlendiği de önem taşıyor.
Benzer biçimde, tamamlanmış bir yapının mevcut değeri ile henüz gerçekleşmemiş bir projenin belirli varsayımlar altındaki değeri aynı başlık altında okunmuyor. Projenin tamamlanacağı, izinlerin alınacağı veya belirli bir doluluk oranına ulaşılacağı kabul edilmişse, sonucun bu kabullerle birlikte değerlendirilmesi gerekiyor. Varsayımların değişmesi halinde rakamın da değişebileceğinin anlaşılması, raporun yanlış amaçla kullanılmasını önlüyor.
Daha yüksek tutarlı bir raporun otomatik olarak daha doğru kabul edilmesi de değerlendirme mantığıyla örtüşmüyor. İki çalışma arasında fark bulunduğunda öncelikle amaç, tarih, kapsam ve veri seti karşılaştırılıyor. Böylece ayrışmanın farklı varsayımlardan mı, taşınmaza ilişkin yeni bir bilgiden mi yoksa yöntem tercihinden mi kaynaklandığı araştırılabiliyor.
Raporu kullanan taraflar açısından sonuç bölümünün yanında o sonuca götüren açıklamalar da önem taşıyor. Hangi belgelerin incelendiği, hangi emsallerin karşılaştırıldığı ve hangi varsayımların kullanıldığı açık olduğunda değer daha anlaşılır hale geliyor. Dijital araçların sağladığı hız veya düzen tek başına doğruluk güvencesi oluşturmuyor; gayrimenkul değerleme raporunun niteliği, kullanılan verilerin güvenilirliği ve uzman tarafından nasıl yorumlandığıyla birlikte değerlendiriliyor.
Bu Bir İlandır
