Kira bedelinin, sözleşme imzalandıktan sonra yaşanan ekonomik ve sosyal şartlardaki değişimler nedeniyle taraflar arası anlaşmazlığa sebep olması halinde, kira bedelinin uyarlanması davası yolu ile bu anlaşmazlığın yargı önünde çözülmesi mümkündür. Dava sürecinde eksiklik ve hatalar yaşanmaması ve sürecin en doğru şekilde yürütülmesi için İstanbul’da uzman bir avukatlık bürosundan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.
Kira bedelinin uyarlanması davası açabilmenin genel şartları:
● Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı: Kira bedelinin uyarlanması davasını açabilmek için ilk şart, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin mevcudiyetidir. Yazılı form şartı aranmaksızın, delil kolaylığı adına yazılı yapılması tavsiye edilir.
● Sözleşmenin akdedilmesinin ardından beklenmedik olağanüstü bir durumun meydana gelmesi: Davanın açılabilmesi için, sözleşme yapıldıktan sonra tarafların öngöremediği ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekmektedir. Bu durum, ekonomik kriz, savaş, doğal afetler veya salgın hastalıklar gibi olabilir.
● Olağanüstü durumun kira bedeline doğrudan etki etmesi: Davanın açılabilmesi için, söz konusu olağanüstü durumun kira bedeline direkt bir etkisinin olması gerekir. Bu etki, kira bedelinin artmasına veya azalmasına yol açabilir.
● Dava açma hakkının bulunması: Kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesinin son şartı, davacının bu davayı açmada hukuki bir yarara sahip olmasıdır. Bu, davacının menfaatinin, kira bedelinin uyarlanması neticesinde korunmuş olmasıdır.
Kira bedelinin uyarlanması davası, kira bedelinin artırılmasını veya azaltılmasını talep eden taraf tarafından açılabilir. Bu dava, kira sözleşmesinin yapıldığı yer mahkemesinde görülür. Davada, tarafların imzaladığı kira sözleşmesi, kira bedelinin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durum ve bu durumun kira bedeline olan etkisine ilişkin kanıtlar mahkemeye sunulur. Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek, kira bedelinin uyarlanıp uyarlanmayacağına karar verir.
Kira bedelinin uyarlanması davası, kira bedelinin değişen koşullar altında yeniden belirlenmesine olanak tanıyan önemli bir hukuki araçtır. Bu davayı açarken, yukarıda sıralanan şartların yerine getirildiğinden emin olunmalıdır. Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise kira artırım davası ile uyarlama davasının farklı dava türleri olmasıdır. Buna ilişkin farklılıklar yazımızda detaylı olarak incelenecektir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Şartları
Kira bedelinin uyarlanması davası, geçerli bir kira sözleşmesinin var olduğu ve sözleşmenin yapıldığından sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durumun meydana geldiği durumlar için, kira bedelinin güncel koşullara uygun hale getirilmesini amaçlayan bir dava türüdür.
Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için gereken şartlar:
● Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı: Bu dava türü için, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin olması şarttır. Sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı adına yazılı yapılması önerilir.
● Olağanüstü bir durumun varlığı: Kira bedelinin uyarlanması davası, sözleşmenin imzalandığı dönemden sonra beklenmedik bir olağanüstü durumun meydana gelmesi durumunda açılabilir. Bu durum, tarafların öngöremeyeceği ve öngörülmesi mümkün olmayan bir durum olmalıdır. Olağanüstü durum, ekonomik değişimler, döviz kurlarındaki dalgalanmalar veya taşınmazın niteliğinde meydana gelen değişiklikler olabilir.
● Olağanüstü durumdan kaynaklanan sorumluluğun olmaması: Davanın açılabilmesi için, olağanüstü durumdan kaynaklanan bir sorumluluğun davacı tarafından üstlenilmemiş olması gerekir.
● Sözleşmenin devamının güçleşmesi: Olağanüstü durum sebebiyle, sözleşmenin devamının taraflar için güçleşmiş olması gerekmektedir.
Kira bedelinin uyarlanması davası, ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Davada, kira bedelinin ne kadar olması gerektiği konusunda mahkeme karar verir.
Kira bedelinin uyarlanması davasında, davacı tarafından, kira bedelinin uyarlanması talebiyle birlikte, uygun görülen yeni kira bedeli miktarı da mahkemeye sunulmalıdır. Mahkeme, tarafların beyan ve delillerini değerlendirerek, kira bedelinin ne kadar olması gerektiğine karar verir. Kira bedelinin uyarlanması davası sonucunda mahkeme tarafından verilen karar, taraflar için bağlayıcıdır ve mahkemenin kararının kesinleşmesiyle taraflar, bu karara uymakla yükümlüdür.
Kira Bedelini Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?
Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı olarak kira bedeli, kira süresi ve kiralananın kullanım koşullarını belirledikleri yazılı anlaşmalardır. Kira bedeli, tarafların serbest iradesiyle belirlenen bir miktar olup, ancak sözleşmenin imzalanması esnasında taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde, kira bedelinin bu yeni duruma göre düzenlenmesi gerekebilir. Bu durumda, kira bedelinin uyarlanması amacıyla kira uyarlama davası açılabilir.
Kira uyarlama davası açma hakkı, hem kiracıya hem de kiraya verene aittir. Bu dava, kira sözleşmesinin geçerli olduğu gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Davada, harç miktarı davanın niteliğine göre değişkenlik gösterir.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için, sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların öngöremediği ve öngörülmesi beklenmeyen bir olağanüstü durumun ortaya çıkmış olması zorunludur. Bu olağanüstü durum, kiracının veya kiraya verenin menfaatlerini olumsuz etkileyen bir durum olmalıdır. Örneğin, kiralanan gayrimenkulün değerinde meydana gelen önemli bir artış, kiracının ödeme güçlüğü çekmesi, doğal afetler gibi durumlar kira uyarlama davası açılabilmesi için gerekli olağanüstü durumları temsil eder.
Kira uyarlama davasında, davacı tarafından kira bedelinin mevcut koşullara göre düzeltilmesi talep edilir. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını dinledikten sonra, kira bedelinin mevcut koşullara göre düzeltilip düzeltilmeyeceğine karar verir. Kira bedelinin düzeltilmesi, sözleşmenin mevcut şartlara uygun hale getirilmesi anlamına gelir ve bu durum, sözleşmenin yeniden yapılandırılması anlamına gelmez.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları
Kira, taşınmaz malların kiralanması karşılığında kiracının kiraya verene ödediği bedeldir. Kira bedeli, kira sözleşmesi ile taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Ancak, kira sözleşmesinin belirlenmesinde uyulması gereken bazı yasal sınırlamalar mevcuttur.
Kira bedeli tespiti davaları, kira sözleşmesinin geçerliliği ve tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi açısından önemli bir role sahiptir. Bu davalar, kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık yaşandığı durumlarda açılabilir.
Kira tespit davaları iki ana kategori altında incelenebilir:
● Kira Bedeli Tespit Davası: Beş yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmeleri veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için açılabilir. Bu davalarda, hakim, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak kaydıyla yeni kira bedelini belirler.
● Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Tüm kira sözleşmeleri için açılabilir. Bu davalarda, hakim, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, ekonomik koşullardaki değişikliklere göre uyarlanmasına karar verebilir.
Kira tespit ve kira uyarlama davalarında, davanın açılma süresi, sözleşmenin yenilenmesi veya yeni kira döneminin başlamasından itibaren bir aydır.
Kira Uyarlama Davası Hakkında Yargıtay Kararı
Kira sözleşmeleri, belirli bir süre için yapılan ve kira bedelinin ödenmesini içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde kira bedeli, başlangıçta taraflar arasında kararlaştırılır ve sözleşmenin süresi boyunca geçerlidir. Ancak, imza tarihinden sonra ekonomik koşullardaki değişiklikler nedeniyle kira bedelinin orantısız bir şekilde artması veya azalması mümkündür. Bu, sözleşme şartlarında taraflar arası dengenin bozulmasına yol açabilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin akdedildiği sırada mevcut olmayan veya sonradan ortaya çıkan ve sözleşmenin devamını imkansız hale getiren durumlar karşısında, sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir. Bu hükme göre, kira sözleşmesinde edimler arasındaki dengenin bozulması ve sözleşmenin taraflar için çekilmez hale gelmesi durumunda, kira bedelinin günün ekonomik şartlarına uygun şekilde düzenlenmesi için her zaman uyarlama davası açılabilir.
Yargıtay uygulamalarında, kira uyarlama davalarında dava açma hakkının, sözleşmenin taraflarına tanındığı kabul edilir. Bu, hem kiracının hem de mal sahibinin, kira bedelinin orantısız bir şekilde artması veya azalması nedeniyle sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunabileceği anlamına gelir.
Kira uyarlama davasında, öncelikle kira bedelinin orantısız bir şekilde arttığı veya azaldığı tespit edilmelidir. Bu tespit, bilirkişi incelemesiyle yapılabilmektedir. Bilirkişiler, kira bedelinin belirlenmesinde, sözleşmenin akdedildiği tarih ve sonrasında meydana gelen ekonomik değişiklikleri değerlendirirler.
Kira bedelinin orantısız bir şekilde arttığı veya azaldığı tespit edilirse, mahkeme kira bedelini günün ekonomik şartlarına uygun şekilde düzenleyecektir. Mahkeme, kira bedelinin ne kadar artırılacağı veya azaltılacağını, tarafların ekonomik durumlarını da gözeterek karara bağlayacaktır.
Kira uyarlama davasında belirli bir süre sınırlaması yoktur; yani, kiracı veya malik, kira bedelinin orantısız bir şekilde arttığını veya azaldığını fark ettiği anda dava açabilir. Kira uyarlama davaları, kira sözleşmesinin tarafları için önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, bu tür davaların açılması durumunda önerilir.
Kira Uyarlama Davası Tarafları
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü haller nedeniyle, kira bedelinin güncellenmesi talebiyle açılan dava türüdür. Bu davayı açma hakkı, hem kiracıya hem de kiraya verene aittir.
Kira uyarlama davasının tarafları:
● Davacı: Kira bedelinin güncellenmesini talep eden taraftır. Bu, kiracı veya kiraya veren olabilir.
● Davalı: Kira bedelinin güncellenmesi talep edilen taraftır. Bu, kiracı veya kiraya veren olabilir.
Kira uyarlama davasının tarafları arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi olmaksızın kira uyarlama davası açılamaz. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira uyarlama davasında, kira bedelinin güncellenmesi talebinde bulunulurken, kira bedelinin ne oranda güncellenmesi gerektiği de belirtilmelidir. Davada, kira bedelinin güncellenmesinin gerekliliğine ilişkin olarak, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra meydana gelen olağanüstü hallerin varlığı araştırılır.
Kira uyarlama davası sonucunda, kira bedelinin güncellenip güncellenmeyeceğine karar verilir. Kira bedelinin güncellenmesine karar verilmesi halinde, yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde güncellenir.
