Ekonomi, küçük bir unsur için bile çok sayıda etkeni hesaplamak zorunda olan bir bilimdir. Mikro ekonomilerde bu etkenlerin sayısı az olabilir. Ancak makro ekonomilerin yönetilmesinde ve dinamiklerinin belirlenmesinde olağanüstü sayıda etken ortaya çıkmaktadır.
Kelebek etkisi teorisi herhangi bir yerde küçük bir kelebeğin kanat çırpışının başka bir yerde fırtınaya sebep olabileceğini ortaya koyar. Kelebek etkisinin en net şekilde görüldüğü yerlerden biri ekonomik sistemlerde yaşanan olaylardır. Ekonomik sistemlerde bütün unsurlar birbirine bağlı girift bir yapıda bulunurlar. Bunun sonucu olarak ufak değişkenler öngörülemez büyüklükte sonuçlar verebilmektedir. Özellikle makro ekonomilerde bu domino taşı etkisi çok net bir şekilde gözlemlenmektedir.
Ekonominin yönetilmesini ve ekonomide geleceğe yönelik hesaplamaların yapılmasını zor kılan sebeplerin başında parametre sayısı gelmektedir. Maalesef ekonomide parametrelerin ne olduğunu ve ne kadar çok olduğunu hesaplamamız çok zordur. Herhangi bir bilim dalında hesaplanan parametreler izole veriler ile gerçekleştirilir ve gerçek dünyada elde edilen sonuçlar izole ortamdaki veriler ile yakın olur. Ancak söz konusu ekonomi olduğunda insanlar ve insanların davranışları bile parametrelerden biri olur. Bu yüzden dışarıdan bakıldığında denklemin içerisindeki bir değişken olan bizler denklemi çözmeye çalışırız.
Ekonomi bilimi başta insan değişkenini aşmak için her tüketicinin ve üreticinin en optimal tercihleri yaptığını varsayarak ütopik bir dünya oluşturur. Denklemlerini oluşturulan bu dünyaya göre yazar.
İnsan değişkenini aşmayı başarsak bile çözmemiz gereken çok fazla parametre bizi bekliyor olacaktır. Bu parametreler içerisinde ne zaman olacağını bilemediğimiz depremleri ya da doğal afetleri sayabilirsiniz.
Bütün parametreleri hesaplayamıyor olmamıza rağmen ekonomik sonuçları gözlemleyebilmekteyiz. Bu sayede sonuçlara etkisi en büyük olan etkenleri tespit edebiliriz.
Ülkemizin gayrimenkul piyasası incelendiği zaman gayrimenkul fiyatlarının zaman ve mekana bağlı olarak çok farklı olduğunu görürüz. Hakkari ilimizde metrekare başına ortalama konut fiyatı 817 TL iken Gaziantep ilimizde metrekare başına ortalama konut fiyatı 1692 TL olarak gözlenmektedir. Coğrafi olarak yakın olan bu iki şehrin arasında bulunan fiyat farkı çok fazladır. Gayrimenkul fiyatlarının belirlenmesinde birçok değişken etkisini göstermektedir. Ancak bazı değişkenler bu fiyatların seviyesi konusunda kilit rol oynamaktadır. Bir bölgenin iklimsel özellikleri bile bölgede bulunan gayrimenkul fiyatlarını etkilemektedir.
Gayrimenkul fiyatlarında karşılaştırma ve inceleme yapabilmek için bazı verilerden yararlanmamız gerekmektedir. İhtiyacımız olan verileri tr.flatfy.com adresinden elde edebiliriz. Flatfly web sitesi bir arama motoru mantığıyla çalışır. Binlerce emlak sitesinin veri tabanını tarayarak kullanıcıya istediği yerdeki gayrimenkul fiyatlarını gösterir. Ülkemizin güncel gayrimenkul fiyatları konusunda en sağlıklı veriyi elde edebileceğimiz platformdur.
Ülkemiz çok geniş bir coğrafyaya ve 81 milyon nüfusa sahip bir ülkedir. Ülkemizin içinde ekonomik farklılıkları etkileyen faktörlerin başında nüfus ve coğrafi konum gelmektedir.
Bu yazımızda ülkemizin şehir bazında gayrimenkul fiyatlarını etkileyen değişkenleri ve bu değişkenlerin etki derecelerini inceleyeceğiz.
Demografik etkenler
Şehirlerin nüfusu ve nüfus içerisindeki değişkenler şehrin ekonomisini ve gayrimenkul fiyatlarını doğrudan etkileyen etkenlerdendir. Nüfusun konut fiyatları üzerindeki etkisini tr.flatfy.com adresinde bulunan verilerden faydalanarak inceleyeceğiz.
Öncelikle nüfusun miktarı gayrimenkul fiyatlarını direk olarak etkilemektedir. Nüfus yoğunluğunun fazla olması bir şehrin ekonomik hareketliliğini arttıracaktır. Bunun sonucu olarak insanların alım gücü yükselir. Alım gücü yükseldiği zaman gayrimenkul talebi artacaktır. Gayrimenkul talebinin artması gayrimenkul arzının artmasına sebep olur. Arzın artmasının doğal sonucu olarak gayrimenkul fiyatları yükselecektir.
Yukarıda belirttiğimiz konu için İzmir ile Manisa şehirlerini inceleyelim. İzmir ve Manisa şehirleri kültür olarak birbirine yakın şehirlerdir. Aynı zamanda coğrafi konum olarak bu iki şehir birbirine komşudur. İki il arasındaki mesafe kısadır.
İzmir ve Manisa illeri arasında ki en büyük fark şehirlerin nüfusudur. İzmir ilinin nüfusu 4.320.519'dur. Manisa ilinin nüfusu ise 1.429.643'tür.
İzmir ilinde metrekare başına düşen ortalama konut fiyatı 2.880 TL'dir. Manisa ilinde metrekare başına düşen gayrimenkul fiyatı 1.805 TL'dir. Sonuç olarak nüfus yoğunluğu arttıkça gayrimenkul fiyatları üzerinde doğru orantılı bir etki gösterecektir.
Nüfusun fazlalığı tek başına kesinlikle yeterli değildir. Bölgede bulunan nüfusun ekonomiye kattığı etki de çok önemlidir. Bir bölgenin çok yoğun nüfusu olmasına rağmen nitelikli nüfusa sahip değilse bu o bölge için sadece insan kalabalığı ve ekonomik yük olacaktır. Nüfus içerisinde ekonomiye katkı sağlayan oran arttıkça ekonominin gelişmesinden dolayı gayrimenkul fiyatları da yükselecektir.
Nüfusun niteliği konusunda Adana ve Konya illerimizi inceleyelim. Adana ilimizin nüfusu 2.220.125'tir. Konya ilimizin nüfusu 2.205.609'dur. Günümüzde ülke içerisi yapılan seyahat yoğunluğunu hesaba kattığımız zaman şehir nüfuslarının anlık olarak değişken olduğunu görürüz. Bu nedenle Adana ve Konya şehirleri için konuşken eşit nüfusa sahiptirler diyebiliriz.
Adana ve Konya illerinin demografik yapısını incelediğimiz zaman bir konu dikkat çekmektedir. Adana ilinde nüfusun %41,25'i genç, %47,25'i ise orta yaşlı sınıfına girmektedir. Konya ilinde nüfusun %41,37'si genç, %45,06'sı ise orta yaşlı sınıfına girmektedir. Bu değerlere bakıldığında ekonomiye katkı yönünden en etkin olan orta yaşlı sınıfı Adana ilinde Konya ilimize göre daha fazladır.
Bu verileri değerlendirdikten sonra iki şehir arasında bulunan konut fiyat farklarını inceleyelim. Adana ilinde metrekare başına düşen ortalama konut fiyatı 1.650 TL'dir. Konya ilinde metrekare başına düşen gayrimenkul fiyatı 1.484 TL'dir. Sonuç olarak nüfusun demografik dağılımında ekonomiye katkı sağlayabilecek kişi sayısı arttıkça bölge ekonomisinin yükseldiğini ve bunun sonucunda konut fiyatlarında artış olduğunu görürüz.
Coğrafi Konum
Bir bölgenin coğrafi konumu ekonomisini direk olarak etkilemektedir. Klasik bir deyim olan "Coğrafya kaderdir" sözleri ekonomi için de geçerlidir. Bölgelerin coğrafi özellikleri çok yönlü incelenebilir.
Ülkemizde coğrafi açıdan şehir ekonomilerini incelediğimizde ilk dikkat çeken konu doğu illeri ile batı illeri arasındaki ekonomik gelişmişlik farklılıklarıdır.
Ülkenin doğusu ile batısı arasında doğal koşullar olarak en büyük fark iklimsel durumlarıdır. Batı illerinde daha ılıman ve yağışlı bir iklim olan Akdeniz iklimi görünmekte iken doğu illerimizde daha sert ve kurak olan Karasal iklim gözlemlenmektedir. Bu konu tarım sanayi konusunda büyük fark yaratmaktadır. Batıda tarım gelirlerinin doğu illerine göre daha fazla olması ekonomik açıdan batı illerini avantajlı kılmaktadır.
Tarım ülkemizde bölge ekonomilerinin büyüklüğünü etkileyen faktörlerden biridir. Ancak en büyük faktör sanayileşmedir. Ülkemizin nüfus yoğunluğu batı illerinde bulunmaktadır. Bu sebeple batıda sanayileşme konusu daha fazla ilerlemiştir. Ayrıca direk etki gibi görünmese de bu ekonomik farklılığın arkasındaki en büyük sebep uluslararası konumdur.
Batı illerimizin coğrafi konum olarak yakın olduğu Avrupa Birliği, dünya ekonomisinin %33'ünden fazlasını oluşturmaktadır. Öte yandan doğu sınırlarımızda bulunan Ortadoğu ve Ön Asya ülkeleri batı ülkelerine göre çok küçük ekonomilerdir.
Ülkemizin Avrupa ve Amerika ülkeleri ile olan ilişkileri ülkemizin batı bölümünde bulunan şehirler ile başlar. Ön Asya ve Ortadoğu ülkeleri olan ekonomik ilişkimiz ise ülkemizin doğu kısmında bulunan ülkeler ile başlar.
Bu konu için doğu ve batıdan birer şehrimizi inceleyelim. Doğu illerimiz arasında en fazla turist çeken ilimiz Erzurum şehridir. Batı illerimiz arasında ise İstanbul şehrimizdir. Ancak İstanbul'un kültürel başkent olmasından dolayı başka bir ilimizi tercih edeceğiz. Ayrıca batı illerimizde bulunan deniz turizmi de bu konuyu çok etkilediği için Edirne ilimizi Erzurum ile karşılaştıracağız.
Bu iki şehre gelen turist profili incelendiği zaman Erzurum'a gelen turistlerin ağırlıklı olarak İranlı olduğunu, Edirne ilimize gelen turistlerin ise Avrupa ülkelerinden olduğunu gözlemleriz. Bu iki şehrin konut fiyatlarına karşılaştıralım.
Edirne ilinin nüfusu 411.528'dir. Erzurum ilinin nüfusu ise 767.848'dir. Nüfus olarak Erzurum ili avantajlı görünmesine rağmen Edirne ilinde metrekare başına düşen ortalama konut fiyatı 2.068 TL'dir. Erzurum ilinde metrekare başına düşen gayrimenkul fiyatı 1.194 TL'dir. Sonuç olarak ülkenin coğrafi konumu konut fiyatları üzerinde direk etkiye sahiptir.
